Những điều cần biết khi mua bán chung cư mini chưa có sổ chi tiết nhất

Thành phố lớn “Đất chật người đông”, tình hình nhu cầu sở hữu căn hộ tỷ lệ nghịch với khả năng chi trả của các bạn trẻ. Điều này giúp việc mua bán chung cư mini ngày càng gia tăng, do diện tích nhỏ gọn và chi phí hợp lý hơn. 

Song song với đó, việc mua bán chung cư chưa có sổ mang lại nhiều rủi ro và thách thức cho người mua. Đảm bảo an toàn và tránh các tranh chấp pháp lý, bạn cần trang bị đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm cần thiết khi mua bán căn hộ mà chưa có sổ.

Chung cư Mini là gì?

Theo khoản 2 và Khoản 3, Điều 3 của Luật Nhà ở 2014 đưa ra định nghĩa cụ thể về chung cư mini. Đây là loại nhà có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ, có lối đi và cầu thang chung. Nhà chung cư có cả phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng với hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho cá nhân, tổ chức hoặc các hộ gia đình. Nhà chung cư mini được xây dựng với mục đích chỉ để ở, kinh doanh hoặc mua bán chung cư mini đã qua sử dụng.

Điều 22 của Quyết định 24/2014/QĐ-UBND, nhà chung cư mini được quy định rõ ràng như sau:

• Nhà chung cư mini do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng, có chiều cao từ 2 tầng trở lên. 
• Mỗi tầng phải có ít nhất 2 căn hộ, được thiết kế khép kín với đầy đủ các phòng chức năng như một căn hộ thông thường. 
• Diện tích sàn xây dựng của mỗi căn hộ mini tối thiểu phải là 30m² và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư hiện hành.

Lý do các chung cư mini chưa có sổ hồng

Nhu cầu nhà ở tại thành phố lớn ngày càng tăng cao, giải pháp phổ biến mà nhiều bạn trẻ lựa chọn là mua bán chung cư mini. Vấn đề đáng lo ngại ở đây là nhiều chung cư mini hiện nay chưa có sổ hồng, dẫn đến nhiều rủi ro và khó khăn cho người mua. Vậy tại sao nhiều chung cư mini lại chưa có sổ hồng? Dưới đây là các lý do chính:

• Chung cư chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ sở hữu căn hộ không rõ ràng và không đủ căn cứ để xin cấp sổ hồng.
• Các căn chung cư vẫn đang vướng các tranh chấp về quy hoạch như đền bù, giải phóng mặt bằng, hoặc tranh chấp mua bán, tặng cho giữa các cá nhân với nhau hoặc với tổ chức.
• Công trình chung cư chưa hoàn thành hoặc chưa đáp ứng đủ điều kiện hoặc thực hiện mua và bán trong trường hợp không cần sổ hồng.
• Chung cư mini đã hoàn thành nhưng không đúng với thiết kế ban đầu đã được phê duyệt trước đó.
• Chung cư mini đang được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng và hiện chưa có đủ nguồn vốn để giải chấp.
• Chủ đầu tư chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính mà Nhà nước yêu cầu như  tiền thuê đất, tiền thuế đất, nộp tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài.

Trường hợp được mua và bán chung cư mini chưa có sổ 

Theo điểm A khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2014, cá nhân và tổ chức chỉ được phép mua bán chung cư mini đã có sổ hồng. Tuy nhiên, có 2 trường hợp ngoại lệ đối với quy định này.

Mua bán chung cư với hình thành trong tương lai

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa nộp hồ sơ để cấp sổ hồng.

Mua bán chung cư mini xã hội

Đối với trường hợp ngoại lệ này, pháp luật yêu cầu các điều kiện kèm theo. Đầu tiên, khi mua bán chung cư dưới hình thức trong tương lai, cần phải có văn bản của chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng để thay thế. Văn bản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Nội dung xác nhận căn hộ chung cư đã đủ điều kiện để bán.
• Kèm theo các tài liệu như hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu, hoặc giấy tờ về việc đã giải chấp (nếu trước đó căn hộ đã bị thế chấp).

Tiếp đến, cần chuyển nhượng hợp đồng Mua bán chung cư mini ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đề nghị lập văn bản, có hoặc không công chứng theo yêu cầu của các bên liên quan. Cụ thể, số lượng hợp đồng 06 bản, trong đó bao gồm 03 bản lưu tại chủ đầu tư, 01 bản lưu tại cơ quan thuế, 01 bản lưu tại bên chuyển nhượng, 01 bản lưu tại bên nhận chuyển nhượng, và 01 bản lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.

Đặc biệt cần lưu ý khi mua nhà xã hội là phải đảm bảo có đầy đủ các loại giấy tờ sau: hồ sơ dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật, và giấy phép xây dựng. Ngoài ra, cần có hồ sơ chứng minh việc hoàn thành xây dựng phần móng, hệ thống cấp thoát nước và điện sinh hoạt. Việc tuân thủ quy định này cho thấy rằng, mua bán chung cư mini chưa có sổ hồng vẫn có thể thực hiện được, miễn là căn hộ có đủ các giấy tờ và tài liệu đáp ứng các điều kiện kỹ thuật và pháp lý được quy định.

Các rủi ro tiềm ẩn khi mua bán chung cư mini không sổ

Theo phân tích từ nhiều nguồn nghiên cứu, chung cư mini chưa có sổ hồng vẫn có thể được mua bán trong trường hợp ngoại lệ. Tuy nhiên, trong các trường hợp khác, chung cư mini bắt buộc phải có sổ hồng mới có thể mua bán. Nếu chưa có sổ hồng và chưa đáp ứng các điều kiện nêu trên, chung cư sẽ không thể thực hiện giao dịch mua bán.

• Rủi ro khi mua bán chung cư mini nghiêm trọng nhất là khi chưa được phép mua bán chung cư nhưng các bên vẫn cố ý vi phạm luật, ký hợp đồng mua bán với nhau thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, bên mua có thể “mất trắng” số tiền đã chi ra để mua chung cư.
• Nếu chưa được phép mua bán mà các bên cố ý “lách” luật bằng cách lập hợp đồng đặt cọc, ủy quyền nhưng thực chất là mua bán thì các loại hợp đồng này cũng có thể không có giá trị pháp lý.
• Khi cấp sổ hồng cho chung cư, chủ đầu tư vẫn sẽ cấp cho người đầu tiên thực hiện mua bán với chủ đầu tư. Nếu người được cấp sổ hồng không hợp tác thực hiện mua bán theo đúng luật, người mua sẽ đối mặt với nguy cơ “mất trắng” không phải là hiếm.

Vì vậy, để quyết định có nên mua chung cư mini chưa có sổ hồng hay không, bạn cần phải tìm hiểu nguyên nhân tại sao chung cư lại không có sổ hồng. Nếu chung cư mini thuộc diện chưa có sổ hồng nhưng được phép mua bán, thì giao dịch có thể diễn ra bình thường. Ngược lại, nếu do những nguyên nhân khác tiềm ẩn rủi ro, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng và có thể quyết định không nên mua chung cư đó. Ngoài ra, bạn cũng có thể lựa chọn biện pháp thuê chung cư mini tại Hà Nội tạm thời để giảm thiểu rủi ro.

Lưu ý khi mua bán chung cư mini chưa có số

Giá chung cư leo thang dẫn đến nhiều bạn trẻ cảm thấy khó khăn và áp lực về chuyện mua nhà tại Hà Nội.Giải quyết vấn đề này, các chung cư mini ngày càng xuất hiện nhiều với mức giá hợp lý hơn. Trước nhu cầu nhà ở cấp bách và tài chính hạn chế, nhiều bạn trẻ vẫn chọn phương án này dù biết rằng tiềm ẩn nhiều rủi ro và mạo hiểm. Trường hợp này, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

• Mua chung cư mini chưa sổ hồng trực tiếp từ chủ đầu tư: Ký hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư, trong hợp đồng phải nêu rõ thời điểm sẽ có sổ hồng, hợp đồng phải được công chứng, chứng thực.
• Mua chung cư mini từ cá nhân/ hộ gia đình: Công chứng hợp đồng cần yêu cầu bên bán xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước để chắc chắn về tính pháp lý.
• Mua chung cư mini từ chủ đầu tư thứ cấp: Thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản.

Kết bài

Mua bán chung cư mini chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, nhưng nếu nắm vững những điều cần biết và có sự chuẩn bị kỹ lưỡng, bạn hoàn toàn có thể hạn chế các rủi ro này. Hy vọng Tecco Diamond rằng qua bài viết, bạn đã có thêm kiến thức và thực hiện giao dịch một cách an toàn.